مالیات بر اجاره املاک

شرکت تراز ماندگار پارسینا، به عنوان یکی از شرکت‌های فعال در زمینه مشاوره و خدمات مالیاتی، همواره بر اهمیت آگاهی‌بخشی به مودیان مالیاتی تاکید دارد. در این راستا، به بررسی مواد 53 و 54 قانون مالیات‌های مستقیم پرداخته‌ایم که مربوط به مالیات بر درآمد اجاره املاک هستند.

ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم

ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم به تشریح نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات برای املاکی که به اجاره واگذار می‌شوند، می‌پردازد. براساس این ماده، درآمد مشمول مالیات اجاره املاک، کل مال‌الاجاره اعم از نقدی و غیر نقدی است که پس از کسر 25% بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره، محاسبه می‌شود.

تبصره‌های این ماده به شرح زیر هستند:

تبصره1: محل سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند، اجداد و افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود، مگر اینکه اسناد و مدارک پرداخت اجاره موجود باشد. همچنین، یک واحد مسکونی برای سکونت مالک و یک واحد برای هر یک از افراد مذکور از شمول مالیات اجاره خارج است.

تبصره2: املاکی که به‌صورت رایگان در اختیار سازمان‌ها و موسسات موضوع ماده 2 این قانون قرار می‌گیرند، اجاری محسوب نمی‌شوند.

تبصره3: هر واحد آپارتمان برای مالیات بر درآمد اجاره املاک، یک مستغل محسوب می‌شود.

تبصره4: در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین‌آلات به اجاره واگذار می‌ شود، درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین‌آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب ‌و مشمول مالیات این فصل می‌ شود.

تبصره5: مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد می‌ شود، بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل ‌مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد (50%) آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می‌ گردد.

تبصره6: هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد بر عهده مالک است و توسط مستأجر پرداخت می‌شود، به بهای روز به‌عنوان مال‌الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره‌بهای سال اضافه می‌شود.

‌تبصره7: در صورتی‌که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلا یا جزئا به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه‌ به نسبت مورد اجاره از مال‌الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.

‌تبصره8: در صورتی‌که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره­ بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل‌ سکونت انتقال‌دهنده می‌ باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمی‌ شود مگر این‌که‌ به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌ شود.

تبصره9: وزارتخانه‌ها، موسسات و شرکتهای دولتی و دستگاههایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تأمین می‌ شود، نهادهای انقلاب ‌اسلامی، شهرداریها و شرکتها و موسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلف­اند مالیات موضوع این فصل را از مال‌الاجاره‌هایی که ‌پرداخت می‌کنند کسر و تا پایان ماه بعد به ‌اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.

تبصره10: واحدهای مسکونی متعلق به شرکتهای سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار می‌ گردد مادام که در تصرف خریدار می‌باشد، در مدت مذکور اجاری تلقی نمی‌ شود و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد مشروط براینکه مالیات نقل و انتقال قطعی‌ موضوع ماده‌ (59) این قانون به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.

تبصره11: مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت راه و شهرسازی ‌ساخته شده یا می‌ شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (100%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می‌ باشد در غیر این‌صورت درآمد هر شخص‌ ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربنای‌ مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌ باشد.

همچنین، در این ماده مواردی ذکر شده که مشمول تخفیف در پرداخت مالیات بر درآمد اجاره می‌شوند:

الف: درآمد اجاره برای سرپرست خانوار تا سقف معافیت مالیات بر درآمد حقوق و درآمد اجاره برای موجرینی که همزمان در واحد دیگری مستأجر هستند تا سقف اجاره پرداختی مشمول 100% تخفیف می‌شود.

ب: در صورت انعقاد قرارداد بلند مدت اجاره دو ساله یا بیشتر و عدم فسخ آن مشمول تخفیف مالیاتی می‌شود.

ج: اجاره واحد مسکونی به خانوار دارای سه فرزند و بیشتر خانوار تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی کشور یا سه دهک پایین درآمدی مشمول 100% تخفیف می‌گردد.

د: واحدهایی که اجاره‌بهای آنها حداقل 15% کمتر از ارزش اجاره منطقه‌ای باشد از 50% تخفیف مالیاتی برخوردار می‌شوند.

ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم

ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم به تعیین درآمد اجاره بر اساس قرارداد و جدول اجاره املاک مشابه می‌پردازد. براساس این ماده، درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد. در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد، از ارائه آن خودداری شود یا مبلغ مندرج در قرارداد کمتر از 80% ارقام جدول املاک مشابه باشد، میزان اجاره‌بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.

تبصره‌های این ماده به شرح زیر هستند:

تبصره 1: در صورتی که مستأجر جزء مشمولان تبصره 9 ماده 53 باشد اجاره پرداختی مستأجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود.

تبصره 2: اگر براساس اسناد و مدارک مشخص شود اجاره ملک بیشتر از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته مالیات مابه‌التفاوت قابل مطالبه و در صورت اعتراض مودی پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف خواهد بود.

تبصره 3: در مواردی که درآمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیین‌شده باشد و مالیات تعیین‌شده مورد اعتراض مودی باشد پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی خواهد بود.

مثال کاربردی برای ماده 53 و 54 قانون مالیات‌های مستقیم

فرض کنید آقای احمدی مالک یک واحد آپارتمان در تهران است که آن را به اجاره داده است. شرایط قرارداد اجاره و محاسبه مالیات بر درآمد اجاره بر اساس مواد 53 و 54 قانون مالیات‌های مستقیم به صورت زیر است:

شرایط قرارداد اجاره

• مبلغ اجاره ماهانه: 10,000,000 ریال
• مدت قرارداد: یک سال (12 ماه)
• اجاره به صورت نقدی پرداخت می‌شود.
• هیچ هزینه‌ای بابت تعمیرات و استهلاک بر عهده مستأجر نیست.

محاسبه درآمد مشمول مالیات بر اساس ماده 53

براساس ماده 53، درآمد مشمول مالیات از کل مال‌الاجاره پس از کسر 25% بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک محاسبه می‌شود.

کل مال‌الاجاره سالانه:

 10,000,000 ریال × 12 ماه = 120,000,000 ریال

کسر 25% بابت هزینه‌ها و استهلاکات:

 120,000,000 ریال × 25% = 30,000,000 ریال

درآمد مشمول مالیات:

 120,000,000ریال – 30,000,000 ریال = 90,000,000 ریال

استفاده از تبصره‌های ماده 53

فرض کنیم آقای احمدی در همان واحد آپارتمان سکونت ندارد و این واحد اجاره‌ای در محل سکونت یکی از افراد تحت تکفل او نیست. بنابراین هیچ یک از موارد معافیت تبصره 1 شامل حال او نمی‌شود.

محاسبه اجاره‌بها براساس ماده 54

حالا فرض کنیم سازمان امور مالیاتی کشور جدولی برای اجاره املاک مشابه در منطقه‌ای که واحد آپارتمان آقای احمدی قرار دارد، ارائه کرده است. براساس این جدول، متوسط اجاره ماهانه برای واحدهای مشابه 11,000,000 ریال است. همچنین، اگر قرارداد اجاره‌ای ارائه نشود یا مبلغ اجاره کمتر از 80% ارقام جدول املاک مشابه باشد، اجاره‌بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.

مبلغ اجاره ماهانه کمتر از 80% متوسط اجاره ماهانه:

 80% × 11,000,000 ریال = 8,800,000 ریال

از آنجایی که مبلغ اجاره آقای احمدی (10,000,000 ریال) بیشتر از 80% متوسط اجاره ماهانه است، درآمد اجاره‌ای او بر اساس قرارداد تعیین می‌شود.

استفاده از تبصره‌های ماده 54

فرض کنیم مستأجر آقای احمدی جزء مشمولان تبصره 9 ماده 53 باشد. در این صورت، اجاره پرداختی مستأجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود. یعنی همان 90,000,000 ریال محاسبه‌شده در بالا.

در صورتیکه اسناد و مدارک نشان دهد که اجاره ملک بیش از مبلغ 10,000,000 ریال در ماه است، مالیات مابه‌التفاوت قابل مطالبه خواهد بود. همچنین اگر آقای احمدی به میزان مالیات تعیین‌شده اعتراض داشته باشد، پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی خواهد بود.

نتیجه گیری :

مواد 53 و 54 قانون مالیات‌های مستقیم با هدف تنظیم و شفاف‌سازی درآمدهای اجاره‌ای و کاهش فرار مالیاتی تدوین شده‌اند. این مواد با تعیین مبنای درآمد مشمول مالیات، شرایط و تخفیف‌های مختلفی را برای موجران در نظر گرفته‌اند تا هم عدالت مالیاتی رعایت شود و هم انگیزه برای اجاره دادن املاک افزایش یابد. درک دقیق این مواد و تبصره‌های مربوطه برای موجران و مستأجران از اهمیت بالایی برخوردار است و می‌تواند به بهبود شرایط اقتصادی و اجتماعی کمک کند.